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專家:欠費不能成為停運電梯的理由

評論:36 | 瀏覽:121 | 發布時間:2019/12/19 14:09:57


廣州某小區因電梯停運而導致老人爬樓猝死的事件,將電梯安全問題推上了焦點。實際上,隨著最早一批商品住宅樓“年齡”增加,越來越多的住宅小區結束了保修期,電梯日常維護成了業主們最關心的事,由此引發的爭議也是不斷。物業公司能以部分業主欠費為由關停電梯嗎?記者采訪了律師、物業專家和法律專家,都表示物業公司擅自關停電梯的行為站不住腳。

現象

廣州小區電梯關停惹爭議

此次引發爭議的事件,發生在廣東省陽春市。12月9日下午,陽春市新世界花園小區物業管理公司以部分業主不繳物業費為由,停止了小區電梯的運行。當天傍晚,家住12層的老人在爬樓回家途中,突感身體不適,暈倒在9層,鄰居們隨后撥打120。由于電梯依然停運,醫生不得不爬樓救人。最終,老人不幸死亡。

老人的子女隨后主張,自己一家五口在小區居住多年,從未欠繳過物業費。現在卻由于電梯關停,錯過了老人最佳搶救時間,物業公司應承擔相應的責任。

事件一出,很快就引發熱議。部分網友提出,物業公司不能因為部分業主欠費就關停電梯,這對繳了物業費的業主不公平。

也有部分網友站在物業公司一邊,認為電梯維修的支出都是從物業費里來,若大部分業主都不繳費,物業公司的確沒辦法維護電梯的正常運轉,關停也非完全不合理。“電梯每年的維保費和檢測費都不是一個小數字,物業公司又不生產和銷售產品,所有的開支都得從物業費里出。”新浪微博網友“黃小瓊12”就評論,是那些拖欠物業費的業主,損害了已繳費業主的權益。

北京也面臨電梯“老齡化”

目前,中國最早的一批商品住宅已步入30歲的“樓齡”,再算上商品房改革之前的老公房,住宅小區的載人電梯“老齡化”正變得日益突出,由電梯維修而產生的爭議和糾紛也在增加。

家住西城區某小區的業主,這幾年來就一直面臨著電梯故障不斷的煩惱。“感覺這幾年一直都在修電梯,可總也不見修好。”小區業主鄭飛(化名)告訴記者,前幾年有兩個樓門都發生過“人被困在電梯”里的情況,業主最終簽字使用專項維修資金對電梯進行了大修。今年,9號樓和3號樓的電梯也頻繁罷工。“9號樓的電梯每個樓層顯示的數字都不正確。”鄭飛無奈地說,除此以外,電梯門也經常關不上,業主都養成了進電梯先扶穩的習慣。

記者查詢到,2018年9月,北京市質監局相關負責人就表示,北京市電梯保有量接近23萬臺,一半以上使用時間超過十年,而且這個數字還會隨著時間的推移而增加。從統計數據看,使用時間在十年以內的電梯,故障率和事故率均相對較低,相對來說處于一個較低的風險水平。而使用時間在十年以上的電梯,由于其零部件磨損,使用長期負荷,故障率相對較高。

專家說法

欠費不能成為停運電梯的理由

承擔著電梯維修養護責任的物業公司,是否能以小部分業主欠費為由停運電梯呢?

北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強提出,根據《物業管理條例》的相關規定,物業公司的這一做法是存在問題的。

《物業管理條約》里規定,所謂物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

“無論物業公司與社區簽訂的物業服務合同是包干制還是酬金制,關停電梯都是不合規的。”畢文強指出,如果采取的是包干制,那么根據雙方的約定,若業主存在欠繳物業費的情況,物業公司可以向欠費業主追繳,但不應當擅自停止電梯的運營,這樣會損害那些已經繳納物業費用業主的權益。如果采取的是酬金制,且用于社區物業服務的費用不足以支撐電梯運營的,也應當及時向全體業主公布相關情況,而不應以欠費為由停運。

另外,急救醫護人員到達社區,物業公司仍然不打開電梯,致使醫護人員錯失最佳救治時間,這至少違反了基本的救助原則,物業公司應為此承擔民事賠償責任。

欠費侵害的是全體業主權益

物業行業專家、中物聯盟總經理黃傳煒也表示,物業公司以部分業主欠費為由停運電梯是站不住腳的。黃傳煒向記者分析,物業公司依據《物業服務合同》履約是合同責任,電梯沒有維修養護至有效保障范圍,這是違約行為,因此而造成其他第三人損失或損害的,需依法承擔違約責任。業主欠繳物業費,屬于業主違反《物業服務合同》約定繳費責任,是侵害全體業主的共同權益,不是在侵害物業公司的權益。

“這是兩種不同的違約責任,只要小區的《物業服務合同》還沒有依法定程序解除,物業公司的履約責任便仍然存在,不能因為部分業主存在欠繳物業費的行為,就不履行自己的合同責任。”黃傳煒表示,根據《物業管理條例》的相關規定,當業主欠繳物業費時,物業公司可依據《物業服務合同》的約定提出起訴,要求欠費業主補繳物業費及相應的滯納金,而非以此為由停運電梯。

電梯大修應動用專項維修資金

不同于小區公共綠地,電梯一直被歸入特種設備,其日常維護保養必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。

《電梯使用管理與維護保養規則》里就規定,電梯維保分為半月、季度、半年和年度4種,每一種維保的基本項目(內容)和達到的要求都不同。

關于電梯維修費用究竟由誰出,業主和物業公司常常會產生爭議。有業主覺得,既然自己已經繳了物業費,那就不應再承擔電梯維修費。也有物業公司提出,電梯維修是涉及全體業主的事項,并不包含在物業費的范圍內。

“這筆錢究竟該誰出?那要看是小修還是大修。”黃傳煒告訴記者,諸如查減速器蝸輪的嚙合及磨損情況、調整制動器間隙、清掃電器元件上面的灰塵,都屬于小修,屬于物業公司履約責任,在物業費支出范圍內。諸如更換轎廂、轎廂門、減速器蝸輪等,經專業機構鑒定為大修的,應動用專項維修資金來維修。若無專項維修資金的,則這筆電梯維修費用應由每個業主按比例支付。本報記者 趙瑩瑩


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